Gewerbliche Immobilienzinsen zweites Halbjahr 2026: Zinsprognose und realistische Bankkonditionen

Für Kapitalanleger ist nicht allein entscheidend, wie sich der 10-jährige Euro-Swap entwickelt. Relevant ist die tatsächliche Kondition, die eine Bank nach ihrem Aufschlag auf die Kapitalmarktbasis anbietet.

Ende Juli 2026 lag der indikative 10-Jahres-Euro-Swap bei rund 3,1 Prozent. Für solide Bestandsfinanzierungen ergeben sich daraus nach Hinzurechnung marktüblicher Margen rechnerische Sollzinsorientierungen von etwa 4,4 Prozent für Wohnimmobilien bis rund 4,9 Prozent für Logistikobjekte.

Für die zweite Jahreshälfte gehen die Zinsprognosen allerdings auseinander. ING und Helaba erwarten beim 10-jährigen Swap eine weitgehende Seitwärtsbewegung um 3,0 bis 3,05 Prozent. Die LBBW rechnet dagegen mit steigenden Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und einem weiteren EZB-Zinsschritt. Für Immobilieninvestoren ist deshalb eine Bandbreite realistischer als eine einzelne Punktprognose.

Das Wichtigste in Kürze

• Der 10-jährige Euro-Swap lag Ende Juli 2026 bei rund 3,1 Prozent. Das ist die Kapitalmarktbasis, nicht die Kondition des Kreditnehmers.
• Für zehnjährige Bestandsfinanzierungen ergeben sich aus Swap und durchschnittlicher Bankmarge rechnerische Sollzinsorientierungen von etwa 4,4 bis 4,9 Prozent.
• ING und Helaba erwarten den 10-jährigen Swap zum Jahresende bei rund 3,0 bis 3,05 Prozent.
• Die LBBW erwartet nach der EZB-Zinspause vom Juli noch einen weiteren Zinsschritt auf einen Einlagensatz von 2,50 Prozent bis Jahresende und rechnet mit steigenden Renditen zehnjähriger Bundesanleihen.
• 69,2 Prozent der im BF.Quartalsbarometer befragten Finanzierer erwarteten bis zum Jahresende höhere Zinsen für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung.
• Ein stabiler Swap und steigende Kreditzinsen sind kein Widerspruch: Bereits eine höhere Bankmarge kann eine leichte Entlastung bei der Marktbasis vollständig aufzehren.

Inhaltsverzeichnis

• Welche Zinsen Kapitalanleger aktuell realistisch kalkulieren sollten
• Warum die tatsächliche Bankkondition vom Swap abweicht
• Zinsprognose für die zweite Jahreshälfte 2026
• Kein einheitlicher Prognosekonsens
• Warum der Bankzins trotz sinkendem Swap steigen kann
• Welche Entwicklung bis Ende 2026 realistisch erscheint
• Festzins und variable Finanzierung
• Was die Bankmarge konkret beeinflusst
• Sollte man auf niedrigere Zinsen warten?
• FAQ

Welche Zinsen Kapitalanleger aktuell realistisch kalkulieren sollten

Der häufig genannte 10-Jahres-Swap von rund 3,1 Prozent ist kein Zinssatz, zu dem ein Immobilieninvestor bei einer Bank finanzieren kann. Er ist lediglich die kapitalmarktbezogene Ausgangsbasis.

Für die überschlägige Berechnung gilt: rechnerische Sollzinsorientierung ist gleich 10-Jahres-Swap plus Bankmarge.

Das BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal 2026 weist bei Bestandsfinanzierungen folgende durchschnittliche Margen aus:

Damit ist für eine solide zehnjährige Wohnbestandsfinanzierung derzeit eine nominale Größenordnung um 4,4 Prozent eine plausible Orientierung. Bei Büro- und Supermarktobjekten liegt sie rechnerisch eher um 4,6 Prozent, bei Logistikobjekten um 4,9 Prozent.

Die Werte sind keine garantierten Bankangebote. Sie ergeben sich aus der indikativen Swap-Mitte und den durchschnittlichen Margen einer Befragung von Finanzierungsexperten. Die tatsächliche Kondition hängt unter anderem von Beleihungsauslauf, Kapitaldienstfähigkeit, Objektqualität und Standort, Vermietungsstand, Bonität, Darlehensvolumen, Zinsbindung und dem Wettbewerb zwischen den angefragten Banken ab.

Bereitstellungszinsen, Bearbeitungs-, Strukturierungs- und gegebenenfalls zusätzliche Absicherungskosten sind in den genannten Sollzinsorientierungen nicht enthalten.

Warum die tatsächliche Bankkondition vom Swap abweicht

Bei einer langfristigen Festzinsfinanzierung bildet der passende Euro-Swap häufig die kapitalmarktbezogene Basis. Die Bank schlägt darauf ihre individuelle Marge auf.

Diese Marge deckt nicht nur das unmittelbare Kreditrisiko ab. In sie können auch Eigenkapitalkosten, interne Refinanzierungskosten, Verwaltungsaufwand, regulatorische Anforderungen und die strategische Ausrichtung des Instituts einfließen.

Deshalb kann dieselbe Immobilie bei zwei Banken zu unterschiedlichen Konditionen führen. Ein Institut möchte sein Engagement im Wohnbereich ausbauen und kalkuliert wettbewerbsfähig. Ein anderes hat seine internen Limite für die Region, die Nutzungsart oder den Kreditnehmer bereits weitgehend ausgeschöpft und bietet nur mit einem höheren Aufschlag an.

Die Spannweite im BF.Quartalsbarometer zeigt, wie groß die Unterschiede sein können. Über alle untersuchten Bestandssegmente reichten die genannten Margen von 80 bis 300 Basispunkten. Mechanisch auf einen Swap von 3,07 Prozent gerechnet entspräche das einer Spanne von 3,87 bis 6,07 Prozent. Diese Bandbreite ist jedoch kein allgemeiner Marktkorridor, da sie sehr unterschiedliche Immobilien, Risikoprofile und Kreditstrukturen umfasst.

Zinsprognose für die zweite Jahreshälfte 2026

Die aktuellen Prognosen ergeben kein einheitliches Bild. Wie die Ausgangslage zu Jahresbeginn aussah, zeigt der Überblick zum Zinsumfeld im Januar 2026. Am langen Ende erwarten ING und Helaba eine weitgehend stabile Entwicklung. Die LBBW zeichnet dagegen ein Aufwärtsszenario.

ING: Seitwärtsbewegung um drei Prozent

ING prognostiziert den 10-jährigen Euro-Swap zum Ende des dritten Quartals 2026 bei 3,05 Prozent und zum Ende des vierten Quartals bei 3,00 Prozent. Für die zehnjährige Bundesanleihe erwartet ING zu beiden Zeitpunkten rund 3,00 Prozent.

Allein aus der ING-Swap-Prognose ergäbe sich damit kein Anstieg der Bankkondition, sondern eine geringfügige Entlastung.

Helaba: ebenfalls weitgehend stabiler Swap

Die Helaba erwartet den 10-jährigen Swapsatz sowohl zum Ende des dritten als auch des vierten Quartals 2026 bei 3,05 Prozent. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen prognostiziert sie für beide Quartalsenden mit 3,00 Prozent. Beim EZB-Einlagensatz rechnet die Helaba bis Ende 2026 mit unveränderten 2,25 Prozent.

Auch dieses Szenario spricht für eine weitgehend seitwärts laufende langfristige Marktbasis.

LBBW: steigende Langfristzinsen und ein weiterer EZB-Schritt

Die LBBW vertritt eine restriktivere Einschätzung. Nach der EZB-Zinspause vom 23. Juli erwartet sie bis Jahresende noch einen weiteren Zinsschritt auf einen Einlagensatz von 2,50 Prozent, der dann seinen Gipfel erreicht. Bei den langfristigen Zinsen sieht die LBBW die Aufwärtsrisiken dominieren und rechnet mit steigenden Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, getrieben von Inflationssorgen und steigender Staatsverschuldung.

Die LBBW veröffentlicht in dieser Einschätzung keinen mit einer Bankmarge verrechenbaren Swap-Wert. Eine prognostizierte Bundrendite darf daher nicht einfach mit einer Bankmarge addiert und als Kreditzins ausgegeben werden.

Die Einschätzung zeigt, dass ein erneuter Aufwärtsdruck am langen Ende nicht ausgeschlossen ist. Besonders anhaltender Inflationsdruck, steigende Energiepreise, zusätzliche Staatsausgaben und ein hohes Anleiheangebot könnten die Kapitalmarktzinsen weiter nach oben treiben.

Kein einheitlicher Prognosekonsens

Seitwärtsszenario: ING und Helaba erwarten den 10-jährigen Swap beziehungsweise die zehnjährige Bundrendite zum Jahresende ungefähr bei drei Prozent.

Aufwärtsszenario: Die LBBW erwartet steigende Bundesanleiherenditen und einen weiteren Leitzinsschritt.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Eine einzelne Zinsprognose wäre zu präzise und würde die vorhandene Unsicherheit nicht abbilden. Sinnvoller ist es, mehrere Szenarien für die tatsächliche Bankkondition zu kalkulieren.

Warum der Bankzins trotz sinkendem Swap steigen kann

Das BF.Quartalsbarometer ergänzt die Kapitalmarktprognosen um die Perspektive der gewerblichen Finanzierer. 69,2 Prozent der Befragten erwarteten, dass die Zinsen für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung bis Ende 2026 über dem damaligen Niveau liegen. Das kann auch dann eintreten, wenn der Swap leicht sinkt.

Die Szenarien sind Modellrechnungen. Insbesondere der angenommene Swap von 3,30 Prozent im letzten Szenario ist keine direkte LBBW-Swapprognose.

Der Swap könnte nach der ING-Prognose von 3,07 auf 3,00 Prozent sinken. Steigt die Bankmarge gleichzeitig um 25 Basispunkte, erhöht sich die rechnerische Kondition trotzdem von 4,42 auf 4,60 Prozent.

Eine Veränderung der Marge kann für den Kreditnehmer relevanter sein als eine geringe Bewegung des Swaps.

Welche Entwicklung bis Ende 2026 realistisch erscheint

Basisszenario: etwa 4,3 bis 4,5 Prozent für guten Wohnbestand

Bleibt der 10-Jahres-Swap ungefähr bei drei Prozent und verändert sich die durchschnittliche Wohnmarge kaum, ist für solide Wohnbestandsfinanzierungen eine Sollzinsorientierung von etwa 4,3 bis 4,5 Prozent plausibel.

Aufwärtsszenario: etwa 4,6 bis 4,9 Prozent

Steigen die Risikoprämien oder die langfristige Kapitalmarktbasis, können die Konditionen für Wohnbestand auf etwa 4,6 bis 4,9 Prozent steigen. Für andere Nutzungsarten oder schwächere Finanzierungsstrukturen kann das Niveau entsprechend höher liegen.

Entspannungsszenario: etwa 4,2 Prozent

Eine Kondition um 4,2 Prozent wäre denkbar, wenn der Swap auf rund drei Prozent sinkt und ein wettbewerbsfähiges Institut bei einem sehr guten Engagement eine Marge um 120 Basispunkte anbietet. Das wäre eher ein gutes Individualangebot als ein allgemeiner Marktwert.

Festzins und variable Finanzierung entwickeln sich unterschiedlich

Langfristige Festzinsen orientieren sich stärker an Swapsätzen und Kapitalmarkterwartungen. Variable Finanzierungen folgen dagegen dem Euribor zuzüglich einer vereinbarten Marge.

Beim kurzfristigen Zinsbild unterscheiden sich die Prognosen besonders deutlich. ING erwartet eine weitere Anhebung des EZB-Einlagensatzes auf 2,50 Prozent. Die Helaba erwartet bis Ende 2026 unveränderte 2,25 Prozent. Die LBBW erwartet nach der Juli-Pause einen weiteren Schritt auf 2,50 Prozent.

Variable Finanzierungen tragen daher ein größeres unmittelbares Prognoserisiko. Weitere EZB-Zinsschritte würden den Euribor und damit den laufenden Zinssatz vergleichsweise direkt beeinflussen. Bei langfristigen Zinsbindungen ist das Bild stabiler, aber nicht risikofrei. Die langfristige Marktbasis kann trotz unveränderter EZB-Zinsen steigen, beispielsweise durch höhere Inflationserwartungen oder ein wachsendes Angebot an Staatsanleihen.

Was die Bankmarge konkret beeinflusst

Die ausführliche Kreditprüfung geht weit über das Zinsthema hinaus. Für die tatsächliche Marge sind jedoch insbesondere vier Punkte relevant.

Beleihungsauslauf

Ein niedrigerer LTV reduziert das Verlustrisiko der Bank und kann sich positiv auf die Marge auswirken.

Kapitaldienstfähigkeit

Ein hoher und stressresistenter DSCR verbessert die Risikoeinschätzung. Einen allgemeingültigen Mindestwert für alle Banken gibt es nicht.

Objekt- und Standortqualität

Stabiler Cashflow, gute Drittverwendungsfähigkeit und ein nachgefragter Standort erleichtern die Platzierung bei mehreren Instituten.

Bankenwettbewerb

Je mehr Institute ein Engagement grundsätzlich finanzieren möchten, desto besser ist die Verhandlungsposition.

Sollte man auf niedrigere Zinsen warten?

Die Prognosen liefern derzeit kein überzeugendes Argument dafür, eine wirtschaftlich tragfähige Finanzierung allein in Erwartung stark fallender Zinsen aufzuschieben. ING und Helaba rechnen am langen Ende lediglich mit einer Seitwärtsbewegung beziehungsweise einem leichten Rückgang. Die LBBW erwartet sogar steigende Renditen und einen weiteren EZB-Schritt.

Hinzu kommt: Selbst ein um fünf oder zehn Basispunkte niedrigerer Swap garantiert keine günstigere Bankkondition. Eine veränderte Marge kann diese Entlastung vollständig neutralisieren.

Für Investoren ist es daher sinnvoller, mehrere Banken zeitgleich anzusprechen, Swap und Marge im Angebot getrennt ausweisen zu lassen, Angebote am gleichen Kapitalmarktstichtag zu vergleichen, nicht nur den Nominalzins, sondern auch Nebenkosten zu berücksichtigen, Zinsänderungen vor der Auszahlung vertraglich zu klären und Anschlussfinanzierungen frühzeitig vorzubereiten.

Fazit

Die langfristige Marktbasis dürfte in der zweiten Jahreshälfte 2026 nach den Prognosen von ING und Helaba überwiegend um drei Prozent verlaufen. Die LBBW zeigt mit ihrer Erwartung steigender Bundesanleiherenditen jedoch, dass ein erneutes Aufwärtsszenario realistisch bleibt.

Für Immobilieninvestoren ist ohnehin nicht der Swap allein entscheidend. Nach Aufschlag der Bankmarge ergeben sich derzeit rechnerische Sollzinsorientierungen von etwa 4,4 Prozent für Wohnbestand bis rund 4,9 Prozent für Logistikobjekte. Bei sehr guten Wohnengagements und starkem Bankenwettbewerb können Konditionen um 4,2 Prozent möglich sein. Steigen dagegen Marge und Kapitalmarktbasis, sind auch Werte um 4,9 Prozent plausibel.

Der 10-Jahres-Swap kann bis Ende 2026 weitgehend stabil bleiben und die konkrete Bankfinanzierung trotzdem teurer werden. Für Kapitalanleger entscheidet deshalb nicht nur die Zinsprognose, sondern vor allem, welchen Aufschlag die passende Bank für das konkrete Objekt verlangt.

FAQ

Wo liegen gewerbliche Immobilienzinsen aktuell?

Für solide zehnjährige Bestandsfinanzierungen ergeben sich Ende Juli 2026 rechnerische Sollzinsorientierungen von etwa 4,4 Prozent für Wohnimmobilien bis rund 4,9 Prozent für Logistikobjekte. Grundlage sind der 10-jährige Euro-Swap von rund 3,1 Prozent und die durchschnittlichen Margen aus dem BF.Quartalsbarometer. Die konkrete Bankkondition kann je nach Objekt, LTV, Bonität und Bankenwettbewerb abweichen.

Wie hoch ist der Aufschlag der Bank auf den Swap?

Im zweiten Quartal 2026 lagen die durchschnittlichen Margen bei Bestandsfinanzierungen zwischen 135 Basispunkten für Wohnimmobilien und 184,3 Basispunkten für Logistikobjekte. Über alle Bestandssegmente hinweg reichte die gemeldete Spanne von 80 bis 300 Basispunkten. Der individuelle Aufschlag hängt vom Risiko des konkreten Engagements ab.

Können Bankzinsen steigen, obwohl der Swap sinkt?

Ja. Der Kreditzins besteht aus der Kapitalmarktbasis und der Bankmarge. Sinkt der Swap beispielsweise um 10 Basispunkte, während die Bankmarge um 25 Basispunkte steigt, verteuert sich die Finanzierung insgesamt trotzdem. Genau deshalb ist die Entwicklung der Marge für Kapitalanleger ebenso wichtig wie die Swap-Prognose.

Sollte man jetzt finanzieren oder auf niedrigere Zinsen warten?

Die aktuellen Prognosen sprechen nicht für einen deutlichen Rückgang der langfristigen Marktbasis. ING und Helaba erwarten den 10-jährigen Swap bis Jahresende ungefähr bei 3,0 bis 3,05 Prozent, während die LBBW bei den langfristigen Bundrenditen ein Aufwärtsszenario sieht. Wer ein wirtschaftlich tragfähiges Vorhaben hat, sollte daher eher Bankangebote vergleichen und die Marge optimieren, statt ausschließlich auf einen stärkeren Zinsrückgang zu warten.

Quellen

• BF.direkt AG und Handelsblatt Research Institute: BF.Quartalsbarometer Q2 2026, veröffentlicht am 06.07.2026.
• DZ HYP: Indikative Swap-Mitte-Sätze, 10-Jahres-Swap rund 3,07 Prozent am 28.07.2026.
• ING: Economic and Financial Forecasts, Juli 2026.
• Helaba: Wochenausblick vom 24.07.2026.
• LBBW: Einschätzung nach der EZB-Sitzung vom 23.07.2026 sowie Immobilien Quarterly Q2/2026 vom 23.06.2026.
• Europäische Zentralbank: Geldpolitische Beschlüsse vom 11.06.2026 und 23.07.2026.