Anschlussfinanzierung für Kapitalanleger: Warum die Entwarnung für Eigennutzer nicht gilt

Die Bauzinsen sind 2026 kräftig gestiegen. Laut FMH kostete ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung Anfang Oktober im Schnitt 4,55 Prozent, Ende März waren es noch 3,88 Prozent. Wer 2016 zu Zinsen zwischen 1,5 und 2 Prozent finanziert hat, steht bei der Anschlussfinanzierung vor einem Zinssprung von mehr als zwei Prozentpunkten.

Für Eigennutzer geben mehrere Finanzierungsvermittler derzeit weitgehend Entwarnung: Hohe Anfangstilgungen, gestiegene Einkommen und höhere Immobilienwerte fangen einen großen Teil des Sprungs auf. Bei der Anschlussfinanzierung für Kapitalanleger wirken diese Puffer deutlich schwächer. Die Bank prüft hier vor allem, ob die Mieteinnahmen den neuen Kapitaldienst tragen.

Dieser Beitrag ordnet die Zinslage ein, rechnet ein vermietetes Mehrfamilienhaus durch und zeigt, worauf Banken bei der Anschlussfinanzierung achten. Stand aller Zahlen: 8. Oktober 2026.

Anschlussfinanzierung für Kapitalanleger: Das Wichtigste in Kürze

• Die zehnjährige Bundesanleihe rentierte bei der Aufstockung am 30. September 2026 mit 3,58 Prozent, Ende Februar lag die Rendite noch bei 2,64 Prozent. Die EZB hat den Einlagesatz am 10. September auf 2,50 Prozent angehoben.

• Baufinanzierungen mit zehn Jahren Zinsbindung kosten im Schnitt etwa 4,2 bis 4,6 Prozent, je nach Beleihungsauslauf und Darlehenshöhe auch deutlich mehr.

• Im Rechenbeispiel sinkt die Kapitaldienstdeckung eines Mehrfamilienhauses bei unverändertem Reinertrag von 1,79 auf 1,20, wenn der Zins von 1,85 auf 4,5 Prozent steigt. Verlangt die Bank 2 Prozent Tilgung, fällt sie auf 1,10.

• Niedrige Tilgung, die Bewertung über den Objektcashflow und gefallene Mehrfamilienhauspreise machen die Anschlussfinanzierung für Investoren schwieriger als für Eigennutzer.

• Bei der Zinsbindung sprechen die aktuellen Aufschläge für 15 bis 20 Jahre. Die Abwägung im Detail zeigt unser Beitrag zur Zinsbindung für Kapitalanleger.

• Empfehlung: 12 bis 24 Monate vor Ablauf den Kapitaldienst neu rechnen, die Unterlagen bankfähig aufbereiten und das Prolongationsangebot gegen Angebote mehrerer Banken stellen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung für Kapitalanleger?

Eine Anschlussfinanzierung löst die Restschuld ab, die am Ende der Sollzinsbindung noch offen ist. Kapitalanleger haben dafür drei Wege: die Prolongation bei der bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen, das die Kondition schon Jahre vor dem Ablauf festschreibt.

Die Prolongation ist der bequemste Weg. Die bisherige Bank verlängert den Vertrag zu einem neuen Zinssatz, Grundschuld und Unterlagen bleiben bestehen. Der Preis dafür ist fehlender Wettbewerb. Verpflichtet, überhaupt ein Angebot zu machen, ist die Bank nicht. Laut der Prolongationsstudie 2026 von Simon-Kucher zieht trotzdem nur rund jeder fünfte Eigentümer einen Bankwechsel in Betracht.

Bei der Umschuldung prüft die neue Bank Objekt und Bonität vollständig neu. Die bestehende Grundschuld wird in der Regel an sie abgetreten, Dr. Klein beziffert die Kosten dafür auf etwa 0,2 Prozent der Grundschuld. Die dritte Option sichert dagegen den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Je nach Anbieter ist das bis zu 66 Monate im Voraus möglich, gegen einen Aufschlag von üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.

Fristen nach § 489 und § 493 BGB

Ist bei Ablauf der Zinsbindung kein neuer Zinssatz vereinbart, kann der Darlehensnehmer nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf kündigen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung besteht zudem ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, das sich vertraglich nicht ausschließen lässt.

Bei Verbraucherdarlehen muss die Bank nach § 493 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und den angebotenen Sollzins nennen. Für Objektgesellschaften wie eine GmbH gilt diese Pflicht nicht.

Das Prolongationsangebot der Hausbank ist ein Ausgangspunkt für Verhandlungen, kein Marktpreis.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung im Oktober 2026?

Baufinanzierungen mit zehn Jahren Zinsbindung kosten Anfang Oktober 2026 im Schnitt etwa 4,2 bis 4,6 Prozent. Für den einzelnen Kapitalanleger entscheiden Beleihungsauslauf, Darlehenshöhe und Zinsbindung über die tatsächliche Kondition. Eine Entlastung von der Kapitalmarktseite ist kurzfristig nicht absehbar.

Treiber ist das lange Ende der Zinskurve: Die zehnjährige Bundesanleihe rentierte bei der Aufstockung am 30. September 2026 mit 3,58 Prozent, Ende Februar, vor Beginn des Kriegs im Iran, waren es laut WELT noch 2,64 Prozent. Zudem hat die EZB ihre Leitzinsen im September um 25 Basispunkte angehoben.

Die LBBW erwartet bis zum Frühjahr 2027 zwei weitere Zinsschritte der EZB. Für die zehnjährige Bundesanleihe prognostiziert sie 3,50 Prozent Mitte 2027 und 3,35 Prozent Ende 2027, also nur einen leichten Rückgang. Unmittelbare Entlastung für Investoren erwartet die Bank von der Zinsseite nicht.

Beleihungsauslauf und Darlehenshöhe verschieben die Kondition

Wie stark die Kondition streut, zeigt die Marktübersicht von Zinsupdate für die Kalenderwoche 41/2026. Bei einem Objektwert von 250.000 Euro, 2 Prozent Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung liegt zwischen einer Vollfinanzierung und einer Finanzierung zu 50 Prozent des Objektwerts rund ein Prozentpunkt. Die Werte sind Marktdurchschnitte für private Baufinanzierungen, keine individuellen Angebote.

Auch die Darlehenshöhe wirkt: In derselben Übersicht sinkt der Durchschnittszins bei 90 Prozent Finanzierung von 4,87 Prozent bei 250.000 Euro Objektwert auf 4,18 Prozent bei 500.000 Euro und 4,15 Prozent bei 1 Million Euro. Für Kapitalanleger mit größeren Volumina lohnt der Bankenvergleich deshalb besonders.

Größere gewerbliche Bestandsfinanzierungen kalkulieren Banken als Swapsatz plus Marge, für Wohnbestände lag die Marge laut BF.Quartalsbarometer im zweiten Quartal 2026 bei 135 Basispunkten. Details im Beitrag zu den gewerblichen Immobilienzinsen im zweiten Halbjahr 2026.

Warum die Entwarnung für Eigennutzer bei Kapitalanlegern nicht greift

Die aktuelle Entwarnung stützt sich auf drei Puffer: hohe Anfangstilgung, gestiegene Einkommen und höhere Immobilienwerte. Bei Kapitalanlegern sind alle drei schwächer ausgeprägt. Zudem bewertet die Bank die Anschlussfinanzierung nicht über das Haushaltseinkommen, sondern über den Cashflow des Objekts.

Puffer 1: Die Tilgung war niedriger

Nach Beobachtung von Interhyp lag die anfängliche Tilgung in der Niedrigzinsphase im Durchschnitt deutlich über 3 Prozent. Kapitalanleger hatten einen guten Grund, weniger zu tilgen: Schuldzinsen sind nach § 9 EStG als Werbungskosten abziehbar, die Tilgung ist es nicht. Die Folge zeigt sich jetzt in der Restschuld. Bei 1,85 Prozent Zins bleiben nach zehn Jahren mit 1,5 Prozent Tilgung 83,5 Prozent des Darlehens offen, mit 3 Prozent Tilgung sind es 67,1 Prozent.

Puffer 2: Die Miete wächst langsamer als der Kapitaldienst

Beim vermieteten Objekt rechnet die Bank mit den nachhaltigen Mieteinnahmen. Laut GREIX stiegen die Angebotsmieten im zweiten Quartal 2026 nominal um 3,0 Prozent zum Vorjahr, real nur um 0,3 Prozent. Bestandsmieten lassen sich zudem nur in gesetzlichen Grenzen anpassen. Ein Zinssprung von 1,85 auf 4,5 Prozent erhöht den Kapitaldienst dagegen in einem Schritt um rund die Hälfte.

Puffer 3: Mehrfamilienhäuser haben an Wert verloren

Nach dem GREIX lagen die Preise für Mehrfamilienhäuser im zweiten Quartal 2026 nominal 3,5 Prozent unter dem Vorjahr, real 5,9 Prozent. Vom zyklischen Höchststand aus gerechnet beträgt der Rückgang laut LBBW rund 27 Prozent, bei Eigentumswohnungen rund 10 Prozent. Wegen der geringen Zahl an Transaktionen ist der Index für Mehrfamilienhäuser allerdings weniger aussagekräftig.

Wer nahe am Preishoch gekauft hat, kann trotz Tilgung eine Restschuld von mehr als 90 Prozent des Marktwerts haben. Beispiel: Kauf 2021 mit 80 Prozent Finanzierung, fünf Jahren Zinsbindung, 1,1 Prozent Zins und 1,5 Prozent Tilgung. Bis zur Anschlussfinanzierung 2026 sind erst knapp 8 Prozent des Darlehens getilgt. Unterstellt man seit dem Kauf einen Wertrückgang von 20 Prozent, entspricht die Restschuld rund 92 Prozent des Marktwerts. Beim vollen Rückgang vom Höchststand um 27 Prozent liegt sie mit rund 101 Prozent sogar darüber.

Zugleich werfen Wohninvestments in den großen Metropolregionen laut LBBW meist nur wenig mehr als 3 Prozent Rendite ab, also weniger, als die Finanzierung heute kostet.

Für Kapitalanleger entscheidet nicht die neue Rate, sondern ob die Miete sie mit ausreichendem Abstand trägt.

Rechenbeispiel: Anschlussfinanzierung für ein Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus, das Ende 2016 mit 80 Prozent Fremdkapital und 1,5 Prozent Tilgung finanziert wurde, verliert bei einem Anschlusszins von 4,5 Prozent den größten Teil seines Kapitaldienstpuffers. Die Kapitaldienstdeckung fällt bei unverändertem Reinertrag von 1,79 auf 1,20. Verlangt die Bank eine höhere Tilgung, rutscht sie darunter.

Annahmen:

• Kaufpreis Ende 2016: 1.400.000 Euro, acht Wohnungen, Darlehen 1.120.000 Euro (80 Prozent)

• Kondition 2016: 1,85 Prozent Sollzins, zehn Jahre fest, 1,5 Prozent anfängliche Tilgung

• Jahresnettokaltmiete 2016: 70.000 Euro, bis 2026 um 20 Prozent auf 84.000 Euro gestiegen

• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einschließlich Instandhaltung und Mietausfallwagnis: 20 Prozent der Miete, Reinertrag 67.200 Euro

• Restschuld Ende 2026: 935.611 Euro, Marktwert 2026: 1.540.000 Euro (10 Prozent über Kaufpreis)

Die Kapitaldienstdeckung (DSCR) ist der Reinertrag geteilt durch den Kapitaldienst. Alle Zeilen rechnen mit dem Reinertrag 2026, damit nur der Zinseffekt sichtbar wird. Bei Abschluss 2016 lag die Kennzahl mit dem damaligen Reinertrag von 56.000 Euro bei 1,49, die Mietsteigerung hatte den Puffer also zwischenzeitlich vergrößert. Im Szenario B steigt die monatliche Rate um rund 1.550 Euro. Das Verhältnis von Restschuld zu Marktwert ist mit rund 61 Prozent unkritisch. Der Engpass ist die Kapitaldienstdeckung: Setzt eine Bank intern zum Beispiel 1,20 als Mindestwert an, reicht Szenario B gerade noch, die Szenarien C und D nicht. Wo genau die Schwelle liegt, legt jedes Institut selbst fest. Wie Banken die Kennzahl ermitteln, zeigt unser Beitrag zu Kapitaldienstfähigkeit, DSCR und ESG.

Der Steuereffekt mildert, er gleicht nicht aus

Höhere Zinsen erhöhen die abziehbaren Werbungskosten. Im Szenario B liegen die Zinsen im ersten Anschlussjahr bei rund 41.800 Euro, im letzten Jahr der alten Zinsbindung waren es rund 17.500 Euro. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, bleiben von den rund 24.300 Euro Mehrzins nach Steuern etwa 14.100 Euro Belastung.

Wann wird eine Anschlussfinanzierung abgelehnt?

Banken lehnen eine Anschlussfinanzierung ab oder verschlechtern die Kondition, wenn das Objekt den neuen Kapitaldienst nicht mehr trägt, der Beleihungswert die Restschuld nicht ausreichend deckt oder die Gesamtverschuldung des Investors an interne Limite stößt. Eine Pflicht zur Prolongation besteht nicht.

Die Kreditvergabe ist 2026 vorsichtiger geworden. Im BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal meldeten 46,15 Prozent der befragten Institute verschlechterte Kreditbedingungen, im ersten Quartal waren es 27,27 Prozent. Die Risikoabteilungen beeinflussen nach dieser Erhebung inzwischen mehr als jede vierte Kreditentscheidung.

Die häufigsten Gründe

• Kapitaldienstdeckung zu niedrig: Die nachhaltige Miete deckt Zins und Tilgung nicht mit dem geforderten Puffer.

• Beleihungswert zu niedrig: Banken rechnen mit einem nachhaltigen Beleihungswert, der unter dem Marktwert liegen kann, siehe Finanzierung von Mehrfamilienhäusern.

• Gesamtobligo und Limite: Ist der Investor bei seiner Bank bereits hoch engagiert, kann die Prolongation an internen Grenzen scheitern, siehe Hausbank am Limit.

• Energetischer Zustand: Für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude führt das Gebäudemodernisierungsgesetz erstmals Mindeststandards ein. Die LBBW hält eine Prolongation betroffener Gewerbekredite ohne Sanierung für nahezu ausgeschlossen.

• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Mietlisten oder Energieausweise verzögern die Prüfung, siehe unsere Checkliste zu Objektunterlagen.

Was tun, wenn die Bank ablehnt?

Eine Ablehnung der Hausbank ist kein Urteil des Marktes, denn andere Institute bewerten Objekt und Portfolio nach eigener Strategie. Hebel sind zusätzliches Eigenkapital oder eine Teiltilgung, weitere Sicherheiten, eine längere Laufzeit mit niedrigerer Anfangstilgung bei einer anderen Bank oder der Verkauf einzelner Einheiten.

Welche Zinsbindung ist bei der Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Im Oktober 2026 sprechen die Aufschläge für 15 bis 20 Jahre. Laut Zinsupdate kosten sie 0,17 bis 0,26 Prozentpunkte mehr als zehn Jahre, 30 Jahre dagegen 1,09 Prozentpunkte. Nach § 489 BGB lässt sich auch eine längere Bindung zehn Jahre nach der Auszahlung oder der neuen Zinsvereinbarung mit sechs Monaten Frist kündigen.

Für Kapitalanleger hängt die Wahl zusätzlich an Verkaufsplänen, Kapitaldienstdeckung und Portfoliostruktur. Ab welchem künftigen Zins sich die längere Bindung rechnet und wann ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, zeigt unser Beitrag zur Zinsbindung für Kapitalanleger.

So bereiten Kapitalanleger die Anschlussfinanzierung vor

Der richtige Zeitpunkt für die Vorbereitung liegt 12 bis 24 Monate vor dem Ende der Zinsbindung. So bleibt Zeit, den Kapitaldienst neu zu rechnen, die Unterlagen aufzubereiten und mehrere Banken parallel anzufragen.

• 24 bis 18 Monate vorher: Restschuld, Ablaufdatum und Kündigungsrechte prüfen, den Kapitaldienst mit 4,5 und 5,0 Prozent neu rechnen.

• 18 bis 12 Monate vorher: Mietliste, Betriebskostenabrechnungen und Energieausweis aktualisieren und den Marktwert neu bewerten lassen. Nicht jede Bank berücksichtigt Wertsteigerungen von selbst.

• 12 bis 6 Monate vorher: Angebote mehrerer Banken parallel einholen und das Prolongationsangebot als Vergleichsmaßstab nutzen.

• Ab 6 Monaten vorher: Entscheidung treffen, bei einer Umschuldung die Grundschuldabtretung organisieren und die Kündigungsfristen nach § 489 BGB einhalten.

Eine Sondertilgung kurz vor Ablauf lohnt sich, wenn sie den Kredit in eine günstigere Beleihungsstufe bringt: Laut Zinsupdate liegt der Zins bei 80 Prozent Finanzierung 0,29 Prozentpunkte unter dem Wert bei 90 Prozent. Das Kapital fehlt danach aber als Liquiditätsreserve.

Auf FinEstHub legen Sie die Unterlagen zu Objekt und Bonität einmal strukturiert an. Die Plattform leitet Ihre Anfrage an Banken weiter, deren Kriterien zu Objekt, Region und Struktur passen. So liegen Ihnen Vergleichsangebote vor, bevor Sie das Prolongationsangebot unterschreiben. Jetzt kostenlos einen Account anlegen.

Risiken und Grenzen der Strategien

Jede Strategie für die Anschlussfinanzierung hat eine Kehrseite. Wer wartet, wettet auf fallende Zinsen. Wer früh fixiert, zahlt einen Aufschlag. Wer Kapital in die Tilgung steckt, verliert Liquidität.

• Warten ohne Plan ist eine Zinswette: Stefan Münter, Vorstand der Hypoport Real Estate & Mortgage AG, rät Eigentümern mit Ablauf in den nächsten 12 bis 24 Monaten, sich jetzt beraten zu lassen, ohne sofort abzuschließen.

• Durchschnittswerte ersetzen kein Angebot: Die genannten Zinsen sind Marktdurchschnitte. Individuelle Konditionen können je nach Objekt und Bonität deutlich abweichen.

• Ab 2027 wird es anspruchsvoller: Münter erwartet dann schwierigere Fälle, weil verstärkt Finanzierungen mit 15 Jahren Zinsbindung aus der späteren Niedrigzinsphase fällig werden.

Fazit

• Die Anschlussfinanzierung ist für Kapitalanleger 2026 und 2027 vor allem eine Frage der Kapitaldienstfähigkeit, nicht nur der neuen Rate.

• Niedrige Tilgung, ein Zinssprung von gut zwei Prozentpunkten und gefallene Werte bei Mehrfamilienhäusern treffen gleichzeitig.

• Die Kondition entscheidet sich nicht am Ablauftag, sondern in der Vorbereitung: mit einer realistischen Rechnung, vollständigen Unterlagen und echtem Wettbewerb zwischen Banken.

Wer 12 bis 24 Monate vorher rechnet und mehrere Banken anfragt, verhandelt. Wer auf das Prolongationsschreiben wartet, unterschreibt.

FAQ

Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung im Oktober 2026?

Im Schnitt etwa 4,2 bis 4,6 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung. FMH nennt 4,55 Prozent, Europace für abgeschlossene Verträge 4,22 Prozent. Für Kapitalanleger hängt die Kondition stark von Beleihungsauslauf und Darlehenshöhe ab.

Ab wann kann ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Ein Forward-Darlehen ist je nach Anbieter bis zu 66 Monate vor Ablauf möglich, gegen einen Aufschlag pro Monat Vorlauf. Für einen Bankenvergleich sollten Kapitalanleger 12 bis 24 Monate einplanen.

Wann wird eine Anschlussfinanzierung abgelehnt?

Meist dann, wenn die Mieteinnahmen den neuen Kapitaldienst nicht mit ausreichendem Puffer decken, der Beleihungswert die Restschuld nicht trägt oder interne Obligogrenzen erreicht sind. Eine Pflicht zur Prolongation besteht nicht, andere Banken können denselben Fall anders bewerten.

Ist die Prolongation bei der Hausbank günstiger als eine Umschuldung?

Nicht automatisch. Sie spart Aufwand und die Kosten der Grundschuldabtretung von etwa 0,2 Prozent der Grundschuld, steht aber nicht im Wettbewerb. Erst der Vergleich mit anderen Banken zeigt, ob sie günstiger ist.

Sind höhere Zinsen für Kapitalanleger steuerlich ein Vorteil?

Nein. Schuldzinsen sind bei Einkünften aus Vermietung als Werbungskosten abziehbar, der Abzug mildert die Mehrkosten aber nur. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bleiben von 1.000 Euro Mehrzins 580 Euro als Belastung.

Quellen

• Europäische Zentralbank: Geldpolitische Beschlüsse vom 10.09.2026.

• Bundesrepublik Deutschland Finanzagentur: Aufstockung der Bundesanleihe 3,00 % fällig 15.08.2036 am 30.09.2026, Rendite 3,58 %.

• LBBW Research: Immobilien Quarterly Q3/2026, erstellt am 01.10.2026.

• Kiel Institut für Weltwirtschaft: GREIX Kaufpreisindex Q2 2026, veröffentlicht am 06.08.2026, und GREIX Mietpreisindex Q2 2026, veröffentlicht am 22.07.2026.

• BF.direkt AG: BF.Quartalsbarometer Q2 2026, veröffentlicht am 07.07.2026.

• Simon-Kucher: Prolongationsstudie 2026, Pressemitteilung vom 23.06.2026.

• WELT: Entwarnung für die Anschlussfinanzierung und ein banger Ausblick auf 2027, 08.10.2026, mit Angaben von FMH, Europace, Baufi24, Interhyp, Dr. Klein und Hypoport.

• Zinsupdate: Marktdurchschnittswerte Kalenderwoche 41/2026.

• Dr. Klein: Grundschuldabtretung, Stand 23.10.2025.

• Allianz: Forward-Darlehen, Stand 06.07.2026.

• Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 489 und 493, sowie Einkommensteuergesetz, § 9, abgerufen am 08.10.2026.

• Gebäudemodernisierungsgesetz, zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226).

• Vattenfall: Diese Regeln der GEG-Reform betreffen bald Nichtwohngebäude, Stand 21.07.2026.

• Sparkasse: Prolongation, Ratgeber zur Anschlussfinanzierung, abgerufen am 08.10.2026.